第6回
坪一億円の土地でも採算にのる
地価の高さはその地域の経済の繁栄を示すものである。
その意味では、東京の中心部の地価が
坪当たり一億円を呼ぶようになったのは、
日本経済の強さを物語るものと考えてよいだろう。
しかし、坪当たり一億円の土地を購入して
その上に建物を建てて不動産賃貸業をやっても引き合わない。
だから、一億円払ってビルを建てる
不動産業者は一人もいない。
ただ家賃をもらったのでは引き合わないが、
そこにビルがあることで広告になるような業種の場合は、
広告価値を考えてお金を払う場合もある。
また賃貸しをしたのでは引き合わないが、
自分で営業するのなら、
採算にのるという場合も考えられる。
たとえば、銀座の土地が一億円で取引されたとき、
秋葉原で電気店をやっている知人にあったら、
「もし秋葉原駅前で坪一億円の土地があったら、
僕は買いますねえ。
駅の真ん前のほんの一角だけですが、
あすこなら一億円出しても引き合いますよ」
とその社長さんは言った。
おそらく普通の商売ではとても採算にのらないが、
電気屋の街の、そのまた中心部だから、
商売のやり方次第ではある程度の回収が可能なのであろう。
しかし、その場合でも元金の返済までできてしまう
ということではなくて、
かりに五十坪を五十億円で買って、
年に七%として三億五千万円の利息が払えるということである。
その土地からあがる収益で
それだけのカバーができる商売は
そんなにたくさんあるわけではないが、
全部カバーできなくとも、
ほかに利益のあがっている企業なら、
五十億円ポンと払うことは考えられる。
というのは個人ではどうにもならないが、
会社であれば、ほかであがった利益を
利子の支払いに充当することができるからである。
支払利息は経費として計上され、
利益から控除される。
したがって、法人税を六〇%とすれば、
三億五千万円のうち六〇%は
税金に支払うべきお金で支払われたことになり、
一億四千万円だけが利益として
計上されるべき金額の中から支払われたことになる。
もし五十億円の土地が二割値上がりすれば、
含み資産の十億円は支払利息の金額を遥かにオーバーする。
そういうことが過去においてくりかえし起こっており、
今後も起こり得ると期待されている。
だからこそ法人の土地投機は絶えないのだが、
その土地で商売をやっていくらかでも
利益をもたらすことができれば、万々歳である。
現に秋葉原で電気屋をやっている
私の知人は売上げに対して一〇%の利益率を計上しているが、
もし秋葉原駅前で年に五十億円の商売ができたとしたら、
少なくとも五億円の利益を見込むことができる。
三億五千万円の金利を払っても
まだおつりがくることになるから、
建物の減価償却部分を銀行の返済にあてるていどであっても、
含み資産の値上がりは充分に期待できる。
その人の場合はほかに
年に三十億円ていどの利益計上をしているから、
税引後の利益金で五十億円の元金の返済をして行くことは
そんなに難しいことではない。
おそらく私が銀行の融資部長だったとしても、
もとめられれば、ニつ返事で融資に応ずるだろう。
東京中の日ぼしい土地が金持ちの会社の手に移る動きは
大体、以上の図式の通りだと思えば間違いない。
なにしろ税制が企業の含み資産づくりの
手伝いをしてくれるのだから、
土地の将来がまったく暗澹たるものである
という見透しに変わらない限り、
お金の儲かる会社が毎年のように土地を手に入れようとして
鵜の目鷹の目になる動きは変わらない。
ことに昨今のように、
設備投資が低調になり、
年々、付加価値の創造によって
余ってきた資金を生産に再投資するチャンスが少なくなれば、
それは投機資金化して株と土地に集中する。
一坪一億円になったのも、
そうした動きの一環と見れば、驚くほどのことではない。
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