第21回
土地の成長株発掘法

こうした有望不動産の発掘は、
株でいえば、店頭株の中から
次の成長株を見つけ出すようなものである。

しかし、出世株を見つける努力をする人が少ないように、
不動産の先物を買いあさる人はそんなに多いわけではない。
大抵の人は、今の町並みを見、
今の人通りを見て、安いか、高いか、を判断する。

時価より安ければ、安いと思うし、
高ければ、高いと思う。
しかし、地価もまた上に動いたり、
下へ動いたり（日本の場合は、下に行かないまでも、
下に張りついたまま値上がりしないことが考えられるが）、
株と同じように変転きわまりないものであるから、
現在の時価と比べるよりは、
むしろ未来の時価を予想して態度をきめるべきであろう。

そうなると、どうしても、町全体の浮き沈みや、
どこが若い地域でどこが老齢化した土地か、
選択の必要が起こってくる。

さしずめ、東京に新しく住居を定める人は
荒川の向こうと、東上線に乗って池袋から先へ行くのと、
国立よりもっと先の立川や八王子に行くのと、
どちらを選ぼうかと迷う立場に立たされる。

荒川の向こうは、海より低いところにあるから、
地震が起こったり、津波に襲われたときのことを考慮して
敬遠する人が多い。

しかし、最近は、そういう点も充分、
考慮に入れた上で、住宅公団が団地づくりをしている。
地下鉄で日本橋や銀座と直接結ばれていて、
三十分以内で都心部に行けるので、合理性を追求する人で、
千葉側に住む人もふえてきた。

しかし、土地を買っても、
あるいは、分譲マンションを買っても、
この方面はあまり値上がりはしない。
どうしてかというと、下町の、
その延長線上にあることを嫌うムードが
東京人のムードだからである。

では東上線の先はどうだろうか。
池袋はついこの間まで畑の真ん中にあった。
練馬大根の畑の中にある
住宅地から出てくる人たちで池袋駅が溢れ、
西武百貨店の売上げを日本一にしたのも、
もとをいえば池袋及び
その先の住宅地の地価が安かったからである。
おかげで西武池袋線や東上線の沿線にドンドン家が建ち、
中堅サラリーマンが集まった。

その人たちが勤めの帰りに、
日用品や食料品を買って帰る。
そういった意味で、おそらく今後も池袋は、
東京で最も乗降客の多い、
最も日用品の売れるターミナルであり続けるに違いない。

したがって池袋の地価は今後も高いと思われるが、
池袋から先の住宅街はそんなに値上がりはしないだろう。
既に住宅の数は所帯数をかなりオーバーしており、
住宅に対する需要は下降線を辿る方向だからである。

では立川、八王子の方面はどうであろうか。
八王子は、東京に比べて冬は三度も四度も低いし、
決して住みやすいところではないのだが、
どういうわけだか、
東京の大学が町の中心部から郊外に引っ越しをしようとすると、
必ず八王子へ動く。おかげで大学が二十数校も集まり、
八王子は学園都市になってしまった。

人ロの動き方を見ていると、
東京の人口は西と南の方向へ動いている。
したがって、八王子は、以上三つの地域の中では
最も重要な住宅地に成長して行くだろう。

八王子のほうが
すぐれた地理的条件をそなえているわけではないが、
八王子側が、東京の
この次の新興住宅地帯になって行くだろうことは
ほとんど既定路線といってよいのである。

最後に、日本の国全体を鳥瞰すると、
人々がどちらに向かって動いているか、
はっきりわかる。

一番はっきりしているのは、
人ロが農村から都市に移動しつつあるということであり、
もう１つは地方都市から東京及び
その周辺に移動しつつあるということである。

たとえば、鹿児島市には五十万人の人口が集まっているが、
それは鹿児島県の全人口の三分のーにあたる。
それだけの人ロが都市に集まるのは、
都市でないとメシが食えなくなりつつあるからである。

今のところ、同じ県の中では人ロが県庁所在地か、
それに準ずる都市に集まる傾向を見せているが、
この比率はもっと大きくなって行くと考えてよいだろう。

さらに、そうした地方都市に集まる人ロをこえて、
地方から人が東京めざして集まってくる。

わけてもサービス業が盛んになると、
「人の集まるところに金が集まる」から、
そのお金をめざしてまた人が集まってくる。

一方、工業生産はオートメ化によって
益々、人手を使わなくなるので、
工場地帯は智脳の集結している本社機構から近い
関東地方に集中するだろう。
もう関東地方は既に世界の工場地帯になっている。

人口のこうした動きを見れば、
不動産がどういう地域を中心として値上がりをして行くか、
大体の見当がつく。

人が集まれば、金が集まり、
金が集まれば土地があがる。
その集まり方がきわめて偏った形になるので、
土地の値段も、東京と地方都市、
地方都市と農村とでは格差がますます大きくなる。
しかも、この傾向が逆転する可能性は十にーつもないのである。