死に方・辞めかた・別れ方  邱永漢

不動産から学ぶ経済の成り立ち

第31回
買換え需要が地価を押し上げた

かつては、「長期保有不動産の買換えによる圧縮記帳」
の特別措置を利用して、
東京都内の土地建物を売却し、
その資金を減価償却資産に充当することによって
税金を免れる人が多かった。

たとえば、十年以上の長期保有をした土地建物を
一億円で売却して、
そのお金で東京二十三区内に土地を買っても
圧縮記帳は認められないが、
その分を減価償却資産である建物の
建築費に充当することはできる。

だから、もう一億円、銀行からお金を借りてきて
土地購入費に充て、土地建物の譲渡によって得た一億円を
建築費に充当すれば、不動産の売却による
譲渡所得税は免税になる。

その代わり、譲渡した不動産の取得価格が五百万円だった場合は、
一億円かかった建築費でも五百万円と見なされて、
その分に対する減価償却費しか認められないから、
家賃収入などがある場合は、
経費算入される分がそれだけ少なくなり、
その分だけ所得税の対象になる所得金額はふえる。

ただ一時所得として一挙に課税されるよりは、
毎年新しく発生する家賃所得に対する税金だから、
節税の工夫をする余地が残っており、
税金のくりのべのほうがずっと有利なことに変わりはない。

ところが、東京の土地が大暴騰をして、
一億円くらいの土地が十億円とか、
二十億円になってしまった。

譲渡所得で建物を建てることができるといっても、
建築費はそんなに高騰してはいないから、
坪当たり建築費五十万円としたら、
十億円で二千坪からの建物ができてしまう。

一千坪の建物の建てられる土地を同じ都内で買おうとしたら、
それこそ百億円あっても足りないだろう。
かりに銀行が百億円の融資をしてくれるとしても、
それに十億円で建てられるような建物を
建てたのではとてもペイしない。

十億円ていどの借金ならまだ何とか返済して行けるが、
一挙に百億円の借金では心配のほうが先に立って
慎重にならざるを得ないであろう。

だから、不動産を処分した資金を、
同じ都内で減価償却資産に充当する人々は目立って少なくなり、
都心部で土地建物を売った人たちは、
土地に買換えのできる二十三区以外の地域に
盛んに大移動をするようになった。

たとえば、大阪や名古屋の繁華街を買い漁るとか、
東京周辺の衛星都市の駅前地所に倍の値段をつけたりする。
これで地価の値上がりが地方大都市や
周辺衛星都市に波及しないわけはないであろう。

実際、東京の都心部の土地が暴騰すると、
まず大阪の御堂筋とか、その周辺の商業地区がそれに続いた。
この間まで坪当たり五百万円で売買されていた土地に二千万円、
三千万円の値段がつき、
御堂筋沿いで大きな建物の建つところは
坪当たり五千万円にはねあがってしまった。

東京で土地を売った連中が、
そういう土地を五百万円から五千万円になるまで
押しあげたのである。

それに対して、昔から勝手知った
土地の売買に慣れているクロウトたちは、
昔からの地主をよく知っているし、
昔からのソロバンをはじくから、
ソロバンをはずした地価に目を白黒させるばかりで、
こわがってそばにも寄りつかない。

暴騰する土地を平気で買ったのは、保険会社とか、
業績のよい事業会社であり、また都心部で土地を売って
買換えの必要に迫られた戦後派地主たちである。

こうして東京、大阪、名古屋の地価が、
「もうこの辺が限界だろう」というところまで買いあげられれば、
次はほとんど動きをみせていない
地方都市へ動くよりほかないのである。
したがって、あまり遠くない将来に、
札幌、仙台、広島、福岡といったブロックの中心都市の土地が
まず値上がりをし、ついで各県庁所在地や
人ロのふえつつある地方都市に波及して行くであろう、
と私は見ている。





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2013年8月29日(木)

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