第61回
借金の「ここまで安全」の境界線

しかし、だからといって、
誰でも不動産に手を出したら成功できるということではない。
何十年やっても街の不動産屋から一歩も踏み出せない人もあれば、
ズブのシロウトから乗り出して、
一代でトップにおどり出してくる人もある。

七〇％は運に恵まれていたとしても、
さしあたり莫大な借金を背負い込むことに対して、
かなりの勇気とゆるぎのない自信がなければ、
とてもやれないことである。

たとえば、私の友人に、この三年間で
不動産投資のために三千億円も借金をふやした人がある。
一口に三千億円といっても、
六％の金利として年に百八十億円の利払いが必要になる。
一日五千万円の利払いであり、
気の小さい人なら、きいただけでも卒倒してしまう。

借入金の大半は空地の仕入れに使われており、
収入が伴わないことははじめからわかっているから、
値上がりをした土地を処分して金利分を捻出するか、
借金に借金を重ねて金利の支払いをするしか手はないのである。

それこそ一歩間違えれば、
金ぐりがつかなくなる危険をおかすことであり、
現に賭けが裏目に出て倒産の憂き目を見た業者の数は
枚挙にいとまがないのである。

したがって比較的安全な不動産投資にお金を投ずる場合でも、
正確な判断と賭けに勝つための勇気が必要なことに変わりはない。
そのためには、この土地にこれだけのお金を投じても大丈夫か、
という判断も必要だし、
一体、不動産に投資をする場合、
どのていどまでの借金なら安心なのか、
という境界線の設定も必要であろう。

一番わかりやすい設定は、
一般の人たちがマンションやマイホームを手に入れるとき、
どのていどの借金までが許されるか、ということであろう。
今でこそマンションやマイホームを手に入れるに際して、
住宅ローンを利用することができるようになったが、
まだ金融機関にそうした資金的余裕もなく、
個人への金融が制度化されていなかった頃は
頭金のほうが三分の二で、
融資がたったの三分の一ということもあった。

やがて、半々になり、
さらに頭金が三分のーという逆転になり、
遂には頭金が一割とか、
頭金はまったくなしでもよろしいということにも相成った。

もっとも頭金なしはよくよくのことで、
頭金分は売主が負担するとか、
万一、債務の履行が行われなかった場合は
売主が保証するという条件になっていたりする。

逆にアメリカでは、頭金のことをダウン・ペイメントといい、
原則として頭金は一割だけ、
残りの90％は三十年分割払いの長期返済というのが多かったが、
アメリカの金利が10％とか、
一五％まで上昇すると、返済不能におちいった場合、
担保物件だけでは元金に足りないおそれが生じてきたので、
ダウン・ペイメントを30％要求する銀行が多くなった。

銀行側としては10％だろうと、
30％だろうとちゃんと返済してもらえばいいのだが、
返済する側からいうと、
毎月の元利合計が払えるかどうかが問題になる。

自分で住む場合は、
毎月の元利の支払いから借りて住む場合の家賃を
差し引いた金額だけ支払いがふえた勘定になるから、
その分の支払いができるかどうかを考慮すればよい。