第88回
万科企業も好決算発表

万科企業を一言で言い表せば、
豊富な資金に物を言わせ、
目を見張るような住宅開発を加速している企業です。

そのスピードは自己資金の範囲を大きく超え、
レバレッジをかけて積極的な開発を行っています。
今が勝負時というような感じで全力投球している様子です。

売上と利益は年を追うごとに成長が加速しています。
資産も同じだけ増大していますので、
お金をかけて資産を増やした分だけ
売上が増えている当然の結果です。

総資産のうち95％以上が流動資産となっていますが、
これは開発途中の物件在庫が大きく占めているものです。
たくさん開発し、翌年にそれが売上となり、
またそれを繰り返すサイクルですが、
ここ２年のペースが加速しています。

これだけ開発物件を多く抱えると
お金が先に必要となりますので、
運転資金の増加が膨大となって資金がショートします。
結果として会計上の決算では大幅増益ですが、
キャッシュフローベースではマイナスとなり、
お金が不足します。

営業キャッシュフローは開発が急増した06年から
大きくマイナスとなっていますので、
足らないお金を補うのに
増資、銀行融資とあらゆる手段で資金を調達し、
開発に回すことを急いでいます。

ある年に、完成済みもまだ売っていない物件（在庫）と、
開発途中の物件が流動資産として計上されます。
翌年にそれらから売上に回る分が、
「販売コスト」として表れてきます。

05年までは大体その年に売った分と、
開発在庫が同じだけでしたので、
売って回収したお金を再投資して
翌年以降の売上となるような開発ペースでした。

しかし‘06年以降は、
回収した金額の２〜３倍もの新規開発を行っていますので、
その差額が資金ショートとなり、
営業キャッシュフローのマイナスの最大要因となるのです。

＜次回に続く＞