第89回
毎年何千万人も農村部から都市部へ流れ込む

前回の続きですが、万科企業は、
06年以降、販売して実際にお客様から入金されてきた金額の
２〜３倍もの新規開発を行っていますので、
その差額分だけ現金が不足となります。
つまり、営業キャッシュフローのマイナスがおこるわけです。
現金がなくなるわけですから、
このまま何もしなければ、そのまま倒産です。

日本の不動産企業で、
毎年見た目の決算数字は増収増益の黒字決算を上げていたのに、
突然破綻した上場企業が最近ありました。
これは前述のような感じで
収入以上の開発（不動産の取得）をすすめていたのですが、
これは不動産価格や株価が上昇している時期はいいのです。
しかし、市況が悪化して不良在庫が溜まり、
資金流入がなくなって不足金を補おうにも
銀行が貸してくれなかったり、
増資をしようにも株価が暴落していて調達できないと、
現金がショートしてしまい、
黒字なのに、突然破綻してしまうということが起こるわけです。

万科企業の場合も、
現金が足らない分を銀行融資と
株式市場からの調達（財務によるキャッシュフロー）で
帳尻を合わせています。
このため、バランスシート上では負債が増え、
自己資本比率は34％に、
借入の比率を計るギアリングレシオは68％と
負債の比率が高まっています。
銀行に対する利払い額だけで13．7億人民元（約200億円）と、
売上の４％にも及び、
また全人件費に匹敵するような金額です。

したがってリスクが無いとは言い切れません。
たとえば、政府が不動産価格が上昇しないように、
引き締め政策を行ったりすると株価が大きく下がります。
しかしながら、日本と違って、
中国の場合は長期的なトレンドとして、
まだまだ不動産が圧倒的に供給不足の状態で、
先を急いで作ったものがどんどん売りさばけています。
供給過剰どころか毎年1000万人〜2000万人が
農村部から都市部へ流れ込んでおり、
基本的な需給関係は
長期的に逼迫状態が続いていくものと思われます。

また、
万科企業の場合は
中国トップクラスの不動産会社という信頼もあり、
最近も建設銀行と200億人民元の融資枠の設定がなされおり、
お金の蛇口は全開状態。
そちらの面でも、
今のところ少しぐらいのことで
資金がショートするような状況にはありません。
したがって
株価が大きく下がったところはチャンスだと思うのです。